头秃!预算600万,广州这些网红盘,该买哪个?

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头秃!预算600万,广州这些网红盘,该买哪个?

这两天,有个粉丝,给房产君提了个相当刁钻的问题。

辐射范围之广,覆盖了天河、黄埔、番禺三区,眼光之毒辣,几个区的网红盘都一网打尽了。

头秃!预算600万,广州这些网红盘,该买哪个?

好家伙,都怀疑这位粉丝是不是哪个同行假扮的,这基本是要把广州现在的热门楼盘都了解一遍的节奏啊。

刚好有这么典型的案例在,那就一起唠唠吧。

先划重点,这位粉丝同学是换房自住,需求排序是投资、教育、交通出行、生活便利,目标是成长性好的大盘。

按这个需求,基本可以框定几个选房条件,中心区、四房、好学校、地铁、商业配套。

首先,万科金色悦府(老黄埔没有万科金域,确定了下是打错字了,应该是金色悦府)和万科欧泊不是特别符合粉丝的需求。

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我解释下哈,为什么觉得这两个盘不合适,因为,这两个盘去年涨过一轮,房价不便宜。

按他600万以内的预算,在这两个小区只能买到100平左右的三房。

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3月链家成交价,目前该房源挂牌价变化较大

撇开价格不说, 考虑下粉丝的改善自住需求,就这个户型,多个二胎都不好住,买这样的二手房,谈改善基本就是个寂寞。

然后,我们来看看粉丝看的那些新盘。

大致是分三个区域板块,四个板块,我们先来看看,位于宇宙中心的珠江花城

光看区位来说,这个项目绝对是备选盘中最好的一个,在天河区虽然是凤尾的存在,但考虑到天河本身就没几个新盘,而且预算在这,能选的也不多。

有句话说得好,是天河,就“购”了,对比一下,凤尾的珠江花城都香了起来。

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而且,这个楼盘的成长性也还不错,2019年初,一期开盘房价不过4字头,而今年年初在售的 三期建面89-143㎡四至五房大户型,均价6万/平。

最重要的,珠江花城的户型也很牛,三期的65平搞3房,84平搞4房,在房间多的基础上还能控制总价预算。

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珠江花城三期建面约89平3+1房户型

估计4期的79-143平的三至五房,产品方面应该也颇有惊喜。

所以说,虽然4期新品还没吹风价,但粉丝朋友的600万预算,搞个4房应该问题不大。

虽然就目前来说,珠江花城的交通和配套不是特别方便,但是,正是因为如此,才有后续的成长空间。

其一,限制珠江花城交通的茅岗路在修了,建好后,珠江花城的交通会很方便,直通广园快速。

其二,项目配建的“省一级标准小学”还没有定,据说有惊喜,而且隔壁就是天河执信,从已经官宣的招生范围看,在珠吉街内,小区有在建公办小学的珠江花城,很符合那个“等”字的招生条件。

其三,作为是天河少有的改善大盘,伴随广州东进发展和吉山村旧改的推进,项目未来还是光明的。

房产君觉得,这个盘,就是股票中的潜力股,如果成长顺利的话,收益将很是可观。

再来看看科学城的大壮名城,这个盘,在房产君的眼里,一个词,“老网红了”。

出道就是巅峰,凭借一己之力,拉高了整个黄埔科学城板块的均价,一时间,风头无两。

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而且,项目的热度不是昙花一现,从开盘到现在,一直用强烈的存在感,刷新着楼盘的热度,只要想在天河或者黄埔置业,备选盘里总有大壮的一席之地。

毕竟,除了楼盘名字“乡土”了点,这个楼盘的牌面,是真的没话说。

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区位上,大壮在位于大热的黄埔科学城板块,最近几年的楼市当红炸子鸡,各种利好接连砸下,什么广州的科技创新中心、广深港澳科技走廊、总部经济走廊,说是天之骄子都不过分。

交通和楼盘配套方面,更是“绝绝子了”,说它是科学城目前在售的一手房里综合条件最好的楼盘都不夸张。

毕竟门口就是地铁,隔壁就是万达,引进的学校也是赫赫有名,华南师范大学附属黄埔实验学校的招牌,响当当的,衣食住行,小孩上学,基本都一站式搞定。

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难道,大壮就没任何缺点?NO、NO、NO。

旧改盘不可避免的高容积率问题,大壮名城也没没避免,整个A区共有11栋33层的高层住宅,项目容积率为4.5,绿化率33%,楼栋密度较大,对居住的舒适性有一定影响。

具体到户型产品的话,还是不错的,项目刚拿到A4栋的188套房源,户型面积涵盖约91-117平三至四房,3梯6户设计,整体均价5.5万/平左右。(备案指导价为5.4万/平)

总结来说,性价比还行,容积率问题瑕不掩瑜,但成长性一般,目前的房价不算便宜,基本现有配套的溢价都已经在房价里体现了。

拿金融投资来类比的话,像是国债,老牌, 风险极低,收益稳定,旱涝保收,但是买了后想得到极高的收益的话,难度系数相对较大。

接下来唠唠在老黄埔的万科城市之光,这个盘,咋说呢,除了楼盘营销操作“骚”了点,性价比真的是绝了。(特指一期,二期价格也没个准数,不好说)

说真的,万科城市之光的配套就是一副明牌,老黄埔、大盘、地铁口,学校商业应有尽有,最让人惊喜的是价格,一期4.5万/平的均价,比周边二手都便宜。

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当然,让人就想“买买买”的一期,早就卖完了,那位粉丝朋友,虎视眈眈的应该是二期的单位。

这时候,就要说下万科营销的骚操作了,那就是,到现在万科的销售都没个准话,二期到底是推85-140平的E地块组团还是 85-170平的A地块组团。

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现在这种情况,万科城市之光二期的产品和户型图也没个准话,吹风价连个口风都没,开盘更是不知道啥时候的事情的。

就一个字,“绝”。

当然,万科敢这样玩,是因为真的不愁卖,有太多土豪盯着了,之前3月初,虚晃一枪的二期诚意登记,多少土豪杀到现场抢买房名额。

也有很多人吐槽这个盘的楼间距、密度、采光、朝向、自带的学校还没定等等问题。

不久前,还闹出配套的省一级学校,惊变文冲小学的乌龙。(后面辟谣了,是假消息)

所以说,你叫我分析产品啥的,我也没办法和你讲。

总而言之一句话,如果你不急,愿意等万科二期,且有600万的预算,到时候能买到万科四房,抢就对了。

你知道万科城市之光二期像什么?蚂蚁金服股票,潜力大,风险和价格都是未知的,但充满魅力,让人十分期待。(想当初,多少有识之士蓄势待发的准备打新蚂蚁啊)

说完了万科城市之光,当然就必须说下和它相爱相杀的富颐华庭了。

都是老黄埔新房, 不是东风压倒西风,就是西风压倒东风的关系。

当然,细节上还是有差的,位置上,富颐比万科差点,不近地铁,地段也没万科好,在产品上,富颐比万科更好,更宜居。(房子的楼间距、楼高、户型,富颐都比万科好些)

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富颐华庭现场

房产君蛮多结婚的朋友,对比万科,更喜欢富颐呢,但差不多价格的情况下,我还是觉得万科香一些。

这一次万科二期的开盘不定,富颐不知道多开心。万科没房卖,我富颐多着呢,大把优质房源可以选哦。

S3、S4、S5三栋约300套新品,只要钱到位,房子随便选,任君挑选。

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S栋的4个户型, 风价5.5-6万/平,分别是约101平、106平、115平的三房及约142平 的4房,都是大户型,一看就是给改善一族量身打造的。

想要自己住的舒服,选富颐还是不错的。

看下来的话,觉得富颐华庭更像是基金,相对来说风险低些, 股市的大环境好,基金也能发财,但没有直接买股票赚的多。

最后我们说下这一次唯一的江景大盘选项,珠江铂世湾。

说真的,这个盘,从居住习惯上来说,是这位粉丝最佳的选择了,毕竟,他一直住番禺,先天的对番禺盘会有好感。

然后,项目本身也不错,从地段上说,珠江铂世湾属于番禺万博辐射商圈,是广州南拓的龙头板块,底气也是有的。

最重要的是,珠江铂世湾有其他项目都没有的独家优势,江景。

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交通就比较一般了,到万博商圈大概十分钟车程,离地铁7号线员岗站约1公里,步行估计得走个10多分钟。

配套的话,珠江铂世湾自带5000㎡独立商业MALL,还引入了公立华附番小,这个教育配套没话说

总之,珠江铂世湾环境不错,江景也美,性价比也不错,600万的预算,大四房都能买的到,十分宜居了。

但就成长性来说,整个番禺的发展还需要时间,买这边,需要做长持的准备。

这个盘呢,就像是黄金,硬实力有,大家也都喜欢,投资属性也不错,但一般买了,大家还是喜欢拿在手里,安心。

好了,本次楼盘分析就到这里了,大家可以根据自己的风险承受程度和预算,对号入座,有什么问题,也可以留言告诉房产君,我会一一回复的。

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