新政后,置业逻辑重构,房子要这么买

原标题:新政后,置业逻辑重构,房子要这么买

计划往往赶不上变化。

421新政出台,增值税免征年限从2年调至5年,短短十几个字,却重构了买房逻辑。

在现阶段,有几大方向,是需要把握的:

首先,房子还要不要买?其实,新政的出台,是为了遏制房价过快上涨,并非让市场大幅震荡。广州经济势头良好 (今年一季度,广州GDP同比上涨19.5%,在五大城市中高居第一) ,长远看,优质的资产,依然具备随着城市发展而成长的潜力。

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|来源:各城市统计局

其次,房子要买,但做对选择很重要。

二手在排位上已经不是第一。

原因很简单,增值税精准调控的就是二手市场,目前,诸多热门板块依然出现一二手倒挂。

并且,随着税免征门槛的提高,二手放盘量会大幅减少,仅有的满五房源,恐怕也难有议价空间。链家显示, 黄埔区 满五年的四房 (含商业+ 住宅 ) ,只挂牌67套。

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|来源:链家

反而,新政提及的限价,更加凸显了 一 手房的性价比 ,双重效应加持,当下无疑是留意新房的好时机。

再次,一手楼价虽然相比二手更具吸引力,但是买入后,持有周期变长了,从收楼到契税或房产证满5年,至少要经历 8年左右 的时间。

基于以上判断,房产君总结了当下选房的三个逻辑:

一是,应当着重 居住的舒适度 ,毕竟房子不能说换就换,采光、通风、空间格局都要经得起考验,这是疫情带给我们的警示。

二是,要考虑的是 地段 的成长性 , 发展确定性较强,那么,资产的抗风险能力也就更强。

三是,在产品上 尽可能一步到位 。 最近一年,四房在市场上的成长性表现突出,正在与小户型拉开差距,加上首付比例的不同,可以预见,未来的换房压力,有可能越来越大。

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|示意图 已获视觉中国授权

那么,第一个问题是,如何判断高舒适度 产品 ?

其实,它有基本的指标。

比如 社区 是否低密,布局是否人性化, 户型 设计合不合理,户型是不是南向,这些都是居住品质的重要维度。

第二个问题,如何判断地段的成长性?

大方向看城市发展步调,广州东进的趋势,已经不需要做过多的解释,从产业、交通、配套的投入到兑现,都有目共睹。

所以,我们看到2020年,广州50万新增人口,有1/3流入了 黄埔 。最近5年,黄埔、 增城 两区的市场成交占了全市的40%。 (来源:克而瑞)

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就在数天前, 广东省 出台的十四五规划中,广州经济开发区、增城开发区、广州高新区、知识城均被重点点名,它们不仅是东部,也是广州经济的定海神针。

置业 往东看,不会有错。

第三个问题,是如何一步到位?

如果资金充裕,喜欢院子生活,房产君建议可以考虑 别院 ,从产品类别来说,它站在鄙视链的顶端,尤其是主城区的别院,可以说是真正的终极置业之选。

如果预算少一些,那就选择 4房 ,二胎计划更从容,就算是一胎家庭,有 书房 和没有书房的生活品质,也大相径庭。

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|谁不渴望拥有阳光书房 已获视觉中国授权

根据易观分析联合当当网的统计数据,中国人均书房面积只有0.65平方米,不足马桶大小。而有书房比没有书房的家庭存书量高1倍,人均阅读量多3.01本。

当然,对年轻人来说,如果没有办法一口气买四房, 南向三房 也是可以的。从婚房开始计算周期,到小朋友读完幼儿园,正好约7-8年的时间。如果有二胎,这时候考虑换四房,也还来得及。

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置业东部,看天健,两大宝藏 项目 登场

那么,在琳琅满目的东部市场,有没有高效的选房方式?

不妨将目光聚焦在 天健 的身上 。

天健,这位在 深圳 起家的企业,对市场有着天生的敏锐度。

2010年,其便果决地抢先登陆 天河 广氮板块,如今, 天健上城 ,成为二手的标杆,成交价约6.4万/平。 (来源:链家)

其在 白云 开发的天健云山府,也是云山豪宅的代表,一手价约6.6万/平。 (来源: 房天下 )

每一次出手,都不凡。

最近两年,天健开启了进一步东拓的步伐,接连在黄埔、增城落子,再度乘风而上。

房产君了解到,如今,两大项目都已经登场,除了地段诱人,项目布局和产品规划,都相当有 亮点 ,而且产品覆盖首次上车、改善置业以及终极置业人群,可谓不得不看。

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低密、 高端 、 稀缺 ,这就是天健天玺

我们先把镜头拉到 长岭居 的 天健天玺

地段可成长:够低密、够高端,主城区难得一见。

光是长岭居的价值就值得高看几眼。

在主城区,什么地段是稀缺的,其实是低密、纯粹的高端住区。你敢相信 长岭居容积率仅不到2?如果你开车, 从广汕路进入永顺大道,山体延绵,既养眼又舒适。

一张图,感受下它有多苍翠。

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|长岭居航拍实景图

长岭居之于黄埔,正如牛奶厂之于天河,为承接区域的高端居住需求而来。牛奶厂,最近一年的价值变化已经肉眼可见。链家显示,目前二手成交价约7万-8万/平,去年上半年约5万-5.5万/平。随着科学城、鱼珠大量高端人才的注目,长岭居的未来,自然可期。

第二个杀手锏,是资源规格,以及兑现速度。

长岭居比牛奶厂更进阶的,自带高端配套,无论是医疗、教育还是交通,而且沉淀多年,已经陆续兑现。

比如 三甲医院 在建;首家五星级酒店去年年底动工;名校群环布,其中多家已开学;另外,有轨电车1号线、地铁21号线,可快速连通科学城与天河。

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|天健天玺交通示意图

另外,还有40万㎡长岭居综合体、国际宝能医院、长岭居邻里中心等一众资源在路上。

如果摊开地图,会发现,很多都坐落在天健天玺 1.5公里黄金生活圈内, 随着更多资源兑现,也将为项目注入成长动力。

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|天健天玺配套图

产品可成长: 复式 +别院,纯改善、低密度品质社区

如果说地段是天健天玺与生俱来的优势,其产品,就是开发商所呈现的实力和诚意了。

项目容积率仅2.0,绿化率高达40%,纯改善定位,圈层也更进一步。

就在两天前出让的,大热的 黄陂 宅地,容积率同样低至2.0,最后地块的价格定格在2.7万/平封顶价+10448㎡配建住房,实际楼面地价已经突破3字头,未来住宅售价预计不会低于5万-6万/平。

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主城区低密社区的价值,一目了然。

产品可以用独具特色来形容。

其中包括 85-120㎡四房复式 ,并且 全部南向, 品质从不将就的朝向开始。

每天都能收获阳光满屋的美好。

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因为两层空间,大大提高了套内使用面积,即使是85㎡四房,也保全了空间的奢阔感,而且,三代人分层而居,更好呵护亲情。

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|天健天玺复式实景图

独门独户的联排别院,简直是王炸级别,请注意这是别院,不是叠院。

天健天玺精心雕琢了60套联排别院, 建筑面积只有117-118㎡ ,每一户都有露台、花园,将私密、尊贵的精奢感发挥得淋漓尽致。

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|天健天玺联排别院效果图

实际上,无论是复式还是别院,在整个黄埔,都是稀缺品。

克而瑞数据显示,2020年-2021年,黄埔只上市668套复式,你知道整个区域住宅总量有多少?21896套, 占比不过3% 。

再看看别院,从去年到今年4月,总共93套上市,占区域住宅总量的 0.4% ,宛若沙漠里的一滴水。

换而言之,在黄埔,乃至天河,有钱恐怕也难求一院。

市场在分化,高品质住区,在市场上的定价能力,正一步步凸显。

对天健天玺而言,这就是想象空间。

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旧改、地铁、低密三大杀手锏,这是天健东玥台

位于增城的 天健东玥台 ,又有什么值得期待之处?

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|天健东玥台效果图

黄金地段:距离 中新 地铁站约800米,1站到知识城

天健东玥台位于增城与黄埔连接的桥头堡板块 中新 ,与知识城1个地铁站之隔。

就在两天前,知识城南部起步区两宗宅地,以封顶价 2.7万/平 结束竞价,一举刷新知识城地价的纪录。

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项目与21号线地铁 中新站直线距离约800米 , 1站到镇龙TOD ,2站到科学城、3站到天河。

|天健东玥台交通图

与知识城紧密相依,一方面,可享受其发展利好的辐射;同时,也将吸引更多产业精英的目光。

如今,知识城少数一手住宅售价约2.8万-3万/平,二手挂牌价达3万+ (来源:链家) ,而中新2字头的售价,吸引力不言而喻。

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|知识城现有的楼价一览 来源:房天下、链家

旧改爆发在即,万象更新,未来可期

旧改,向来是城市进阶的利器。

根据增城十四五规划,城市更新被列入重点工作。而当中,与天健东玥台邻近的 巨无霸中新旧改 ,成为重中之重。

该项目由 保利 拿下,投资金额高达120亿,规模为915亩。

中新旧改之所以意义重大,除了规模和手笔,是因为其位置的独特,摊开地图,其与中新政府步行距离不过300多米,可谓中心地段。

地段黄金,配套自然高规格。按照规划,除了住宅,未来将配建5所幼儿园、1所九年制一贯制 学校 ,另外还有60班的小学、初中和高中。有趣的是,它们都围绕在天健东玥台的周围。

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|天健东玥台周边资源一览

而且,整个旧改推进的速度令人咋舌,房产君获悉,目前一期复建房已经陆续封顶,二期拆迁的工作也接近尾声。

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|中新旧改实拍图

随着旧改工程的加速推进,中新城市界面、配套都将大幅升级,这意味着什么,相信也不用房产君多说,毕竟,保利操刀的 琶洲 就提供了足够好的范本。

项目优质:100%纯南向社区,已全面封顶

项目同样坐拥高舒适度, 容积率仅为2.6 ,为 两梯四户设计, 如此低密的设计,要是在黄埔就不多见了。

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|天健东玥台园林效果图

还有一个亮点, 项目全盘已经封顶,预计明年就能入住 ,意味着二手流通的等待周期比市场上很多项目要短。

户型涵盖建筑面积约 84-110㎡的三房四房 ,方正实用,并且为 纯南向 。

南向建面84㎡、85㎡三房,为首次上车族而来;尤为值得推荐的,是96㎡三房户型, 三开间朝南 的同时, 做到南北通透 ,而且带大尺度的主卧,男女主人的私密感更胜一筹。

建面约110㎡四房则是 南北对流+四开间朝南 ,还配置入户花园,更是优秀,是一步到位的不二之选。

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好了,文章篇幅有限,两大项目还有诸多亮点无法一一赘述。

房产君再说说最近市场的热点,连续两天,广州土拍高潮迭起,除了知识城、黄陂, 番禺 、金沙洲等宅地也大热,可见,无论是优质的资产还是土地,从来都不乏需求。

对购房者来说,如果有喜欢的项目和产品,早点入手,还是好的。

房产君还了解到,目前天健天玺3栋王座已经取得预售证,是 黄埔为数不多的持证可售项目。

而且新品位置优越,坐拥360°山景,视野相当开阔,可谓看家宝贝。

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|天健天玺效果图

另外,东玥台目前 营销中心以及样板房已经开放 ,正进行火热的诚意登记中。对了,项目还将在五一黄金周期间举办音乐节,现场除了美食不断,还有到访精美礼品送出。

所以,有兴趣的朋友,不妨提前预定参观席位。

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