广州新政后,广钢、牛奶厂、朱村等板块,最受伤!

原标题:广州新政后,广钢、牛奶厂、朱村等板块,最受伤!

广州新政后,广钢、牛奶厂、朱村等板块,最受伤!

新政后的第二天,房产君朋友圈里的销售,好像都去度假了。

你看,该打球的打球,该做饭的做饭。

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反正,这小日子(煎牛排)看得房产君都眼馋。

一位销售告诉我,新政公布当晚,他们门店就一口气成交了七八套二手房,结果第二天,没有一个新客户上门,于是,他们就开始有默契地轮休了。

度假中的销售小王告诉我:“新政实在是太伤二手房了,我估计市场还要点日子缓一缓,这段时间抓紧度假吧。”

对哦!这么一说倒是提醒我了,新政过后,哪些区域的二手房市场最受伤呢?

广州新政后,广钢、牛奶厂、朱村等板块,最受伤!

受伤不受伤,要看两个指标,一个是满2不满5的房源有多少,另外一个则是 满2不满5的房源占比有多少。

因此,房产君整理了一下各区的二手房存量(不含从化、花都),数据如下:

广州新政后,广钢、牛奶厂、朱村等板块,最受伤!

从以上数据可知,增城满二不满五房源数量全市最多,占总房源比例也位居第二,大概是最受伤的一个区

按照增城的开发时间来看,这两年本应是增城的“卖出年”,然而,增城大量的房源满2不满5,直接被摁在了卖出第一步。

举个例子,小明想买一套建面为100平的二手房, 总价为500万,那么他需要承担 (5%增值税,1.5%契税,1.5%中介费,共计8%)40万的费用,这笔费用是不能贷款的

因此,小明实际上需要准备的首付,是190万(150万首付+40万税费),但是,如果他用这190万作为首付买一手房,可以买一套总价约633万的新房。

一手房楼龄更新,户型更好,挑选余地更大,自然更香 。

再加上,增城即将上新大量一手项目,供大于求的情况下,价格会相对亲民。

因此,增城的二手房市场,大概率是跑不过一手房的。

但是,房产君仍然不推荐你买入增城一手房,因为未来卖出时,你的房子也可能难以出手。

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当然,区与区之间有差异,板块与板块之间也有,房产君盘点了部分热门板块的二手房存量,数据如下:

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注 丨 贝壳板块划分与常见划分方式略有偏差

如图所示,往往开发得比较早的板块,满五年的住宅比例较高,二手房市场较为平稳。

不过,少量热门板块还在起步阶段,很少有房满五年,就比如广钢、牛奶厂,二手房直接熄火!

广钢 靠近中央公园的片区,只有很少的房源满二,没有房源满五。占比10.8%的满五房源,几乎全部来自于观鹤小区等大龄楼盘。

前段日子拍地拍出5.1万/平的牛奶厂,过五的房子只有半山溪谷才有,其余的么……想买就先准备几十万增值税吧。

至于知识城、朱村、石滩,这几个板块满五的房子是真的少,最少的是朱村,满五的房子几乎是百里挑一。

出于好奇,房产君查了一下朱村的房源。

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这十套房源分别出自汇港威华国际、碧桂园城市花园漫绿苑、中国铁建国际花园、恒展江山时代公园。

但是,十套房源里,八套为毛坯房,仅有两套有居住过的痕迹。

一套买房送车位。

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另一套根本没有满五年,但是业主包办增值税只求脱手(卑微 )

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看到这里,房产君默默地叹了一口气,看来这几个板块,接下来还有很长的一段路要走。

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此外,某些网红项目,此次也遭遇了无差别攻击。

幸存率较高的楼盘,一般有两个特征:地段与学位至少有一个特别好,注意,是特别好

地段很好的,多见于天河区的楼盘。

一般来说,大部分人都是从价格较低的外围区域开始买房,然后逐渐置换到天河区,进入天河区后,就会相对安定,因此持有时间也会有一定提高。

学位够好的,譬如对口东荟花园小学的东荟城,和对口怡园小学的黄埔花园,小孩念书要占用六年学位,期间房子不易出手。

唯一的一个变数,是万科欧泊。

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据销售介绍,欧泊的房子分多批建成,绝大部分房子是12年、14年建成,这一批房子已经满五,最近政策利好,因此很多业主拿出来挂牌。

另外,欧泊最新的一批房子是16年建成的,还差几个月就能满五,因此很多业主连夜下架了房源,准备几个月后再卖。

所以,占据天时的万科欧泊,满五房源占比意外地高

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那么,新政之后,二手房买家要如何购房呢?

房产君建议,优先关注满五房源较多,且占比较高的几个区,如:越秀、天河、海珠、白云、番禺、荔湾。

满五房源较多,意味着挑选空间较大,占比较高,意味着市场相对稳定,不那么容易出现买家挑客行为。

预算不足,番禺挑一挑,预算充足,老三区看一看,这几个区,一定能满足你的要求。

那么,你认为满五免税的几个区里,哪一个最惨呢 ?

对了,我们新建了各区置业交流群,感兴趣的小伙伴可以扫码,或添加楼大嘴 GZhouse1),备注想进的交流群,如天河、黄埔......

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