租期未到 公园1903却将铺面租给他人

原标题:租期未到 公园1903却将铺面租给他人

租期未到 公园1903却将铺面租给他人

徐先生此前在公园1903开的奉茶店 供图

2017年初,徐先生在昆明公园1903开了一家奶茶店,在与商场方云南百富盈商业有限公司签订的合同中约定,徐先生有优先承租权,可在合同到期前3个月提出续租申请。没想到合同还未到期,商场便将店铺承租给他人,并让徐先生在规定时间内搬走。于是,徐先生将商场方诉至法院维权。最终,经法院二审判决,商场方赔偿徐先生3万元损失费。

案件回顾租客按约定时间申请续租被商场拒绝

2016年10月,徐先生加盟奉茶品牌,并在公园1903租了一个商铺用来经营奶茶店。之后,徐先生与商场方云南百富盈商业有限公司签订商铺租赁合同,租期自2017年1月1日至2018年12月31日。合同约定,第1个租约年每月租金6000元,第2个租约年每月租金7000元。

双方约定,在合同有效期限届满,乙方需继续租用该商铺的,应于有效期届满之日计算的3个月前,向甲方提出书面续租要求。在同等条件下,乙方拥有优先承租权,甲、乙双方就续租达成协议的,应重新订立合同。若乙方未能在前述时间内向甲方提出续约要求,视为放弃优先承租权。

合同还约定,乙方应当在租赁期满后交还该商铺,如未在规定时间内交还商铺,甲方有权采取强制搬迁方法收回商铺,将该商铺内的一切动产搬离该商铺,该商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方所有,甲方无须给予乙方补偿。

徐先生回忆,2018年9月1日,自己向商场提交了店铺续租申请,申请继续承租该商铺。“我按照约定期限提交续租申请后,商场并没有给我明确答复。”直到2018年11月21日,商场方向徐先生发出《关于“奉茶”品牌合同到期正常解除的通知函》,要求徐先生2019年1月7日将店铺恢复至交铺时状态,并归还给商场。

收到商场的通知函后,徐先生很不解。“签收通知函时,我向商场说明,本人对现店铺享有优先承租权,已于2018年9月1日向公司运营部提交续租申请,请公司遵守约定,保护我的优先承租权。”

此后,徐先生找到商场管理方多次协商续租,但商场方回复徐先生,已和新租户签订合同,无法再续租。这时,徐先生才得知商场方于2018年10月26日已将该铺面租给第三人。

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“经营两年来,从刚开始客流稀少、亏损营业,熬到现在能盈利经营实在不容易。我不想放弃这个商铺,但没想到商场不遵守合同约定,合同还未到期便租给他人。”

因商场方已和新租户签订合同,徐先生无法再续租。2019年1月5日,商场方自行收回铺面,徐先生搬离了店铺。

租期未到 公园1903却将铺面租给他人

商场方向徐先生发的解除通知函 供图

法院认为:商场违反诚信原则致承租人利益受损

2018年12月11日,徐先生向西山区法院起诉,请求判令继续将商铺承租给自己,同时主张商场赔偿装修费、加盟费、购买桌椅等设备费用、货品损失等各项损失共计2883606.65元,新租户承担连带赔偿责任。

一审法院认为,原、被告签订的商铺租赁合同合法有效。但2018年11月21日,被告向原告发出《关于“奉茶”品牌合同到期正常解除的通知函》,告知原告合同期限将于2018年12月31日到期,要求原告限期搬离铺面。2019年1月6日,原、被告清点货品后,原告将设施设备及货品搬离铺面,表明在租赁期满的情况下,原、被告未建立新的租赁合同关系,合同的权利义务已终止,而且商铺已出租给第三人,并明确表示不愿意与原告续约。因此,对于原告要求被告继续出租铺面的诉请,法院不予支持。

对于原告提出的赔偿,法院认为,虽被告侵害原告优先承租权构成违约,但原告主张的各项损失并非商场违约导致,所以法院不予支持。

之后,徐先生不服一审判决,向昆明市中级人民法院提起上诉。昆明市中院审理认为,商场未按照合同约定保障原告优先承租权,违反了合同诚实信用原则,致使原告利益受损,商场应承担赔偿相应的损失。最终,法院判决商场赔偿原告装修损失费3万元,同时退还保证金1万元。

目前,徐先生表示还未收到商场方赔偿金,之后如果商场还不履行赔偿义务,将向法院申请强制执行。

律师说法:优先承租权维权案中,承租方获赔案例很少

负责代理徐先生维权案件的云南佑贤律师事务所律师王永英介绍,租赁合同是不对等的合同,在类似优先承租权维权案件中,得到法院支持并赔偿承租方损失的案例很少。“该案例算是优先承租权获赔的新型案例,一审固定了商场侵犯了租户优先承租权,但认为损失并非商场侵犯优先承租权导致。而我们认为,正是因为商场侵犯优先承租权,才导致租户造成损失。该案中,我们通过收集确定各种证据,二审得到法院支持很不容易。”

如遇到优先承租权受到侵害,租户应如何维权?王永英提醒商场出租方和租户,签订租赁合同后,商场应该保护租户的某些权益,遵守诚信原则,不能肆意侵犯租户利益。租户在签合同时,也应注意合同内容的约定,积极维护与自己切身利益相关的权益,并在合同条款中进行明确约定。

(来源:都市时报

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